Todo lo que debes saber sobre contratos de arrendamiento en Colombia (Actualizado 2025)
Si estás pensando en alquilar un apartamento, casa, local comercial o incluso un parqueadero en Colombia, el contrato de arrendamiento es el documento más importante que vas a firmar. Aquí te explico de forma clara, completa y actualizada todo lo que necesitas saber para que no te lleven sorpresas.
1. ¿Qué dice la ley que regula los arrendamientos en Colombia?
El arrendamiento de vivienda urbana y comercial está regulado principalmente por:
- Ley 820 de 2003 (Vivienda urbana)
- Código Civil (artículos 1857 al 2002, para aspectos generales)
- Ley 56 de 2023 (modificaciones recientes al canon y reajustes)
- Ley 2322 de 2024 (nuevas reglas sobre garantías y terminación anticipada)
2. Tipos de contrato más comunes
- Vivienda urbana (el más común)
- Locales comerciales
- Consultorios, oficinas y bodegas
- Temporada (turísticos, Airbnb, menos de 30 días → diferente regulación)
- Habitaciones o subarriendo (sí es legal, pero con reglas estrictas)
3. ¿Qué debe tener obligatoriamente un contrato de arrendamiento?
Según la Ley 820, el contrato escrito debe contener como mínimo:
- Identificación completa del arrendador y arrendatario (cédulas, NIT si es empresa)
- Dirección exacta del inmueble
- Canon de arrendamiento mensual
- Destino del inmueble (vivienda, comercial, mixto)
- Plazo del contrato (mínimo 1 año para vivienda urbana si no se dice nada)
- Inventario detallado (con fotos es lo ideal)
- Forma de pago y lugar
- Cláusula de reajuste anual del canon
- Garantías (codeudor, fiador, póliza, depósito, etc.)
- Firma de ambas partes (y del codeudor si hay)
4. Plazo del contrato
- Vivienda urbana: si no se dice nada, se entiende por 1 año prorrogable automáticamente.
- Comercial: puede ser cualquier plazo (incluso meses).
- Si el contrato es verbal: también es válido, pero es mucho más difícil probar lo acordado.
5. ¿Cuánto me pueden subir el canon cada año?
Para 2025 el incremento máximo permitido es:
- Vivienda urbana: máximo el IPC del año anterior = 9,24% (certificado por DANE en enero 2025)
- Locales comerciales: libre negociación (no hay tope legal)
Importante: el incremento solo se puede hacer una vez al año y debe notificarse por escrito con 30 días de anticipación.
6. Depósito en garantía: ¿cuánto y cuándo me lo devuelven?
- Lo más común: 1 o 2 meses de canon.
- Debe devolverse máximo 20 días hábiles después de entregado el inmueble + intereses del 12% anual (obligatorio por ley).
- Si hay daños, el arrendador puede descontar, pero debe demostrarlos con fotos y cotizaciones.
7. ¿Puedo terminar el contrato antes?
Sí, pero con consecuencias:
- Arrendatario: puede dar preaviso de 3 meses y terminar sin penalidad (Ley 820, art. 11). Si no da preaviso, puede perder el depósito o pagar indemnización de 3 meses.
- Arrendador: solo puede terminar por causas graves (falta de pago, daños, uso indebido, etc.) y debe demandar judicialmente si el arrendatario no desocupa.
8. Codeudor o fiador: ¿es obligatorio?
- Para vivienda urbana: NO es obligatorio si se entrega otra garantía equivalente (póliza de arrendamiento, depósito en efectivo, carta de banco, etc.).
- En la práctica: el 80% de los contratos siguen exigiendo codeudor.
9. Gastos que debe pagar cada parte
| Gastos | ¿Quién paga normalmente? |
|---|---|
| Administración | Arrendatario |
| Servicios públicos | Arrendatario |
| Impuesto predial | Arrendador (salvo pacto contrario) |
| Reparaciones menores (<50% salario mínimo) | Arrendatario |
| Reparaciones mayores | Arrendador |
10. Novedades importantes 2024-2025
- Prohibido exigir más de un mes de depósito en vivienda urbana (Ley 2322/2024)
- El arrendatario puede exigir póliza de arrendamiento en vez de codeudor
- Si el arrendador vende el inmueble, el nuevo dueño debe respetar el contrato vigente
- Se permite la firma electrónica del contrato (válida legalmente)
Recomendaciones finales antes de firmar
- Siempre firma contrato escrito.
- Haz inventario detallado con fotos (te ahorra miles de pesos al salir).
- Revisa que el arrendador sea el dueño real (pide certificado de tradición y libertad).
- No pagues nada por “derechos de llave” o “primas” (es ilegal).
- Si tienes dudas, consulta con un abogado o con la Secretaría de Hábitat de tu ciudad.
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¿Tienes alguna duda específica sobre tu contrato? Déjala en los comentarios y te respondo. 😊